干货分享（仁寿视高职业技术学院）仁寿视高高

视高一个饱受争议的地方，但是任何区域在没发展起来之前好像都是这样。

一方面，它披着四川天府新区的外衣，但在行政区划上却隶属眉山~很多无良中介和自媒体，就喜欢传输一些诱导购房者。经常可以看见一些宣传语：成都不限购住宅。天府新区不限购住宅。其实就是打擦边球，碰瓷成都，让大家误以为自己购买的房产成都…

外地购房者一定的要清楚，买房是大事，不要头脑发热…理性分析，适合自己的才是最好的。

它趁着成都限购限价的真空期，以不限购不限价疯狂吸引着刚需客和投资者，成为上一轮行情中最后的泡沫；它以高昂的营销费，不停引流市场上的普通购房者，像极了韭菜的收割机。在业界，视高被彻底污名化和妖魔化，谁要是敢推荐视高的房子，就等同于把自己放到购房者的对立面。

但另一方面，视高的产业地产模式使得住宅用地成本降低，开发商大量打造低单价、低总价、高赠送的差异化产品，给大量刚需和极致刚需购房者提供了市场久违的产品，再加上它确实不限购，所以尽管舆论对它口诛笔伐，它却依然我行我素，在市场价格逐渐回归正常后，卖的还挺火…

此外，在大多群体中，对视高的关注度不低，有关视高购房的咨询也非常多，我希望通过这篇文章，能让大家客观、理性、轻松的读懂视高。

01

什么是视高

视高原来是眉山市仁寿县下面的一个镇，2019年12月经四川省人民政府同意，将原视高镇、原清水镇、原兴盛镇、原里仁镇所属区域统一划为视高街道，依然由四川天府新区眉山片区行政托管。面积189.5平方公里，人口约15.5万人。

视高区域位置示意

因此，从身份上来说，视高是眉山的，不是成都的；它的确属于四川天府新区，但是是眉山直管区，而不是成都直管区。

很多视高的楼盘在卖房子的时候，喜欢打擦边球，用天府新区的概念来吸引购房者，很少主动去澄清眉山直管区和成都直管区的区别。

当然，一方面，视高属于四川天府新区是事实；另一方面，视高与成都天府新区的关系也比较紧密，基本上是无缝衔接的。

我们沿着成都的城市中轴天府大道一路向南，基本在兴隆湖这个地方就打住了，这也是目前成都天府新区基本上已经成熟的区域。继续往南，就是成都天府新区3.0版规划“一心三城”之一的“天府文创城”，而天府文创城再往南，就是视高了。

紫色部分为天府文创城范围

由此可见，视高与成都的紧密度可能比它和眉山的紧密度更高。

第一、天府大道一条城市中轴，贯通了成都，也直达视高，一个弯儿都没有；

第二、从成都天府新区核心兴隆湖到视高，车程确实在15分钟以内，亲测。

第三、而如果换作以天府文创城为起点，全程还不到10公里，车程10分钟左右。

所以，我们首先搞清楚了视高的位置、身份、以及它与成都，尤其是与成都天府新区的关系，我们才能更好的读懂它。

02

过去，视高的泡沫期

可以说，从2017年底视高在泡沫期中站到楼市台前以来，那时候视高炒的太过了

视高的商品房建设图

2017年底视高某大盘开售，单价就飙到了1.3万元/平，而在此之前，视高的的最高售价也就是5000元/平不到，这种翻了倍的“跳涨”隐藏着巨大的风险。尽管如此，视高的多个楼盘却竞相“开盘售罄”，拦都拦不住。到了2018年，最疯狂的时候，视高的房价达到了1.7-1.8万元/平的地步。

随即而来的便是高点坠落。2018年5.15新政后，市场逐渐冷静下来，视高房价自8月开始逐渐出现一些优惠，并陆续阴跌至今。

当前，视高总体上的清水房价在9000-12000元/平的水平，其实际房价已经实现了“腰斩”。

前不久，有媒体报道视高大学城板块某楼盘出现业主维权，且不接受开发商整改，坚决退房。归根到底就在于他们的买入价是1.3万元/平，而现在已经亏了3000-4000元/平。

所以，从2017年底至2019年底，这2年时间大体上就是视高的泡沫期，实现了从最高点逐步回落至低点的过程，有点像坐过山车，当然，对购房者来说，它是刺激的，也是难受的。

03 现在，视高趋于正常化

当视高的房价已然“腰斩”，则意味着它的风险已经逐渐得到释放，正所谓“利空出尽”，我们是否还要一棍子打死它？

恰恰相反，这个时候我认为我们反而应该冷静、客观、公允地去看待视高。

我个人认为视高是有价值的，从一开始就有价值。

第一、视高具有外溢价值。

什么叫外溢价值？就是当你买不起攀成钢的时候，你可以去买三圣乡，当你买不起三圣乡的时候，你可以去买大面；或者当你买不起金融城的时候，你可以去买大源，你买不起大源的时候，可以去买原来的华府板块。

而视高就是天府新区核心区的外溢板块，只要天府新区核心区存在，视高就存在；只要天府新区核心区有价值，视高就会有价值。因为视高距离天府新区核心区的距离车程可以控制在15分钟左右，在这样的距离和时间范围内，你只需要花30%－50%的单价，就能买到房子，显然是合情合理的。

除了单价有优势之外，视高在总价上也更加友好。视高的开发商都不傻，知道自己是外溢板块，所以自家开发的楼盘大部分都是刚需，甚至是极致刚需户型，70-110平是主力区间，并且还有较大的赠送面积，算下来基本在100万内就能轻松上车，对很多刚工作不久的年轻人来说，非常具有诱惑力。而这个价格段在天府新区已经基本绝迹。未来，随着天府新区核心区房价全面破3（已经快了），视高的外溢价值会更加凸显。

第二、视高具有居住价值。

视高如果仅仅是房价便宜，那么它只会沦为一个不入流的“睡城”，但事实上并非如此，视高是具有完善的“人城产”功能的城市功能组团。首先，它拥有庞大的产业集群和规划，未来可以创造很多的工作岗位；其次，它具备深度居住的完善配套，包括生态环境和自然景观，有完善的交通体系，有适量规模的商业配套，有满足0-18岁需求的教育资源（k12）。最后，它还集中了大量的品牌开发商扎堆。因此，它是一个完全可以居住和生活的区域。

柴桑河湿地

投资20亿选址视高的天府新区眉山嘉祥外国语学校，K12学制。（私立学校）公立有天府一小，天府一中等…

第三、视高政策门槛比较低。

这个没什么好说的，就是不限购，让很多没有成都购房者资格的外地人或者房票已经用尽的成都人可以买房。在目前调控趋势“一以贯之”的情况下，也是视高的一个重要价值吧。

当我们客观看待了视高的价值以后，只要有一个合理的价格区间，视高就算恢复了80%的正常值。目前，视高的房价，主要分为三个梯队：

第一梯队：天府大道以西和柴桑河以东的范围内，这里是视高的新兴产业带、景观生态带和核心居住区，也是目前区域内房价最高的板块，大概1.1-1.2万元/平。

第二梯队：柴桑河以西的视高区域，这里有老的建成镇和旧有的工业园区，城市面貌和产业等级要略逊色于第一梯队，房价约1-1.1万元/平。

第三梯队：天府大道以东的视高区域，因为多所高校的存在，也被称为钢铁大学城板块，这个区域开发更早一些，房价约为9000-10000元/平。

我个人认为，这三个梯队的价格区间是目前视高比较合理的价格。这个价格是清水价格，并考虑到开发商还有一定的赠送空间。原因主要是成本考虑，目前视高的住宅用地，楼面价合理范围在4000元／平左右（部分地价不超过2000元/平，大多要求带产业或者超高规格的配建），叠加3500元／平的建安成本，大概就要7500元／平，再加上赠送面积的成本、开发商的利润，以及区域内普遍存在的高昂渠道费，七七八八加一下，基本也就在目前的售价水平上了。

2017年视高土拍价格参考

当然，价格回归合理区间，只能说明视高有趋于正常的趋势，但要做到100%正常化，还需要有三个表现。只有这三个表现都有了，视高的“煎熬期”才能算到头：

表现一、天府新区核心区房价全面破3。

这一点很好理解，视高的价值不是由自己决定的，而是由天府新区核心区决定的，目前天府新区核心区全面破3已经大势所趋。一旦实现，那么视高的价值就会水涨船高。价值提高，价格不涨，视高的合理性就会更强。

表现二、中介渠道费逐渐走低

这一点也很好理解，任何一个区域如果完全依靠中介渠道、小蜜蜂垄断市场，那就一定是一个供过于求，竞争残酷的区域市场，这有点像2014年的华府板块，显然是存在问题的。所以，只有视高普遍存在的高额中介费逐渐走低，才能说明区域价值得到了市场认同，达到了供求平衡。

表现三、视高住宅产品呈现多元化格局。

视高还有一个问题，就是土地供应大，住宅产品单一。根据眉山规划，2020年视高街道要供应商住用地3670亩，这是一个非常庞大的数字。而开发商呢，也鸡贼得很，全部开发的是快速走量回款的小户型“刚需”或“极致刚需”产品，快进快出的动机非常明显。当然，这不怪开发商，做大户型现在肯定是死路一条，所以视高真正的希望，是产业兑现。

04

未来，视高需要产业化

人是跟着产业走的。产业带动就位，就位带动人口，人口带动需求…

哪里有更好的工作岗位，哪里有更丰厚的薪水，人就会去哪里。

为什么全国人民稍微有点本事的，都挤破头想要在北上广深等一线城市立足，归根到底就是一线城市有中国最高端最密集的产业集群和最丰厚的薪酬待遇，而这种产业和薪酬格局才是高房价真正的支撑点。

我们可以大胆假设，如果华为总部、阿里总部、腾讯总部全部搬到视高，那么毫无疑问，视高的房价可以立马对标深圳、杭州。

所以，如果视高只有外溢价值，那么它就永远只能看别人的脸色，永远成为兴隆湖“科学城”的那些年轻人暂时过渡的居所。一旦他们成长起来，挣到钱，就会立马离开视高。而视高真正的价值，必须是自身的产业化，只有形成了自己的产业，甚至是相对高端的产业，视高才能实现自我定价。

我们能看到这一点，眉山的党政精英不可能看不到。

但是，或许是因为眉山的财政实力确实无法跟成都相提并论吧，所以视高前期的确只能依靠卖地，来为基础设施和产业招商筹措经费。而一旦这些基础设施启动了，后期的产业招商和城市运营，就逐渐上正轨了。虽然顺序上有些颠倒，但最终也算殊途同归。

2018年11月，仁寿发布了《天府新区视高及周边地区一体化发展总体规划、天府新区视高片区控制性详细规划》，以北联、南接、东控、西拓为发展思路，以“两核、两轴、三带、五区”为功能架构。

规划中明确提出，视高的人口规模到2025年达到21万人，2035年达到43.5万人，并要“创建以高端装备制造、新一代电子信息等科创转化为主导、以清洁绿色能源、文化创意、现代金融、都市微旅游等新兴产业为先导、以都市农业为基础的绿色创新产业体系，将视高片区建设成为成都天府新区南部的重要产业集群”。此举，不仅吹响了视高产业化的号角，同时也指明了在视高买房的方向。

如果你已经在视高买了房，或者打算去视高买房，那么我建议你务必看一看整个规划的原文和规划蓝图，这是避免“盲买”的最佳途径。

当然，整个规划是2018年底发布的，现在已经2020年过了一半了，视高的产业到底是“纸上谈兵”，还是“稳步推进”？我们这时候回过头去看一看，反而更容易得出结论。

我教大家一个简单的办法，规划中提到了“两核、两轴、三带、五区”的功能布局，我们就直接看“两核”就好了，因为一般这种“排名靠前，名字带核”的，都是重点重点重重点。

两核，即中央商务发展核和南天府公园生态核。看图：

其中中央商务发展核，位于视高北部，有点类似于天府新区CBD的概念，会有很多100多米的地标建筑，目前仅引入的三大主力产业园计划总投资就超过360亿元。

而南天府生态公园核，位于视高的南部，有点类似于天府新区兴隆湖的概念，它的特点是生态好，包括14000亩南天府公园、3700亩柴桑河湿地公园，其中南天府公园的湖域面积比兴隆湖还要大2000亩。

暂定名为“南天湖”

跟中央商务发展核不一样的是，南天府生态公园核可谓一家独大，它引入了香港新华集团，打造“川港合作示范园”，这个项目总占地10000亩，总投资996亿元，将引入八大产业，并环绕这南天湖打造六大产业岛，包括贸易科技岛、国际艺术岛、主题乐园岛、总部经济岛、国际医养岛、创新科技岛，预计2020-2026年内完成。

篇幅原因，就不再展开讲了，川港示范园再往南，还有乐高主题乐园，可以与其主题乐园岛联动发展。总之，南天府生态公园核这个区域，相对来说算是一个新区域，与大家传统理解上的视高可能不太一样，它生态优势、后发优势都比较明显，有可能颠覆大家的想象。

以上，我们无非是希望通过“管中窥豹”的方式去审视视高的产业布局和发展进度，目前来看，应该还算是“脚踏实地”在推进，这也为视高的未来增添了一抹希望的色彩。

最后，总结一下。

1、视高曾经野蛮生长，但如今泡沫破灭，正逐渐趋于正常化；

2、视高的未来在于产业化，目前已经稳步推进，未来有希望；

3、对于已经购买了视高的读者，如果是在合理价格区间买入的，可以安心持有。视高垮不掉的，它的外溢价值、居住价值永远存在，抛开行政区划的因素，它更像天府新区的一个卫星城，自成一体，且这份价值我个人认为不低于成都三圈层，甚至不低于部分二圈层的中远郊…

4、对于想要买视高的读者来说，个人觉得首先是自住考虑，且无房票或在天府新区核心区工作，要占其中一项。投资看，风险性不算大，但收益率不确定，如果天府新区全面破3，或者视高产业真正崛起，那还是有空间，流动性短期来说没有，需要等到真正的产业人口进驻，才会产生流动性，所以投资还是要稍微慎重。

5、如果坚持要买视高的读者，一定要了解一下视高的规划，重点考虑“两核”区域，这里是视高最具价值的地方。

按规划，视高是四川省“51025”重点产业园区、仁寿县首个百亿工业园区。仁寿会不会倾力推进其与成都的接轨和融合？我认为答案还是很明显的。

这相比“划入成都”这类捕风捉影、不切实际的消息，也更加显得让人信服。

相比新津，视高最大的短板无疑是无轨道交通加持，但视高的区域位置正如宣传中的“南大门”，占据仁寿通往成都的窗口。

以后的视高，在产业的支撑下，或将在天府新区占有举足轻重的地位，如交通问题得到解决，未必不会成为一个具备核心价值的地方。

至于早先入主视高的投资者，将花费更多的时间成本，也许是三五年，也许是十来年。